实踩:天河智谷+21号线,天河这个全新盘会破5万/平?

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实踩:天河智谷+21号线,天河这个全新盘会破5万/平?

“科学城那边大壮名城和保利罗兰都卖4万多一方,我们(天河)这边贵1万也没什么。”七七踩盘的时候现场销售如是说。

天河巨无霸全新项目——保利天汇即将入市,会不会破5万/平?我们拭目以待。

保利天汇售楼部实拍图

这个盘妈网上常常有人问及,而今终于要入市了,为此,七七决定一探究竟,看看这个盘到底有多能打?

规划:大型旧改+天河智谷加持

保利天汇位于天河大观路,地处天河黄埔交界,东临科学城,西靠天河软件园,北近广汕路,南接奥体中心,属于天河东。项目总建面达70万方,将超越牛奶厂,将成为片区最大的综合体,包括住宅、写字楼和公寓等。

六开彩预测内部这个项目所在区域也被规划为天河智谷,将与网易总部所在的天河智慧城一起打造成天河的重点产城融合板块,该片区原是奥体-广氮片区,也是天河为数不多的宅地供应区域。

天河智谷规划效果图据广州中原地产研究部资料显示,奥体板块于2018年调整规划并变身为“天河智谷”,而经过多次修改控规,奥体板块(天河智谷)的人口和居住用地进一步减少,也就意味着这个区域的住宅项目买少见少。

交通:地铁21号线年底通车

交通方面,保利天汇确实有优势。根据公布的规划显示,未来片区的交通将极大完善,打造广州“三横两纵”高快速路和11条轨道,实现与广州智慧城、广州金融城、珠江新城等重要片区的相互联系。

踩盘当天,七七乘坐地铁4号线到黄村,换乘公车3个站就到达项目,通勤方面还算便利。返程的时候,七七是乘坐门口的Brt线路返回天河,非高峰不堵车大概35分钟直达体育中心。

据了解,项目距离珠江新城大概15公里,若是自驾的话半个小时可以到达珠江新城。

而售楼部距离地铁21号线大观南路站(世界大观站)1.2公里左右,七七实测若是正常步行大概20分钟可以走到(七七腿短走得慢,走得快可能15分钟可以搞定)。

即将开售的一期就在售楼部对面,距离地铁站也是最近的。若是后续的其他组团目测最远的会超过2公里。

六开彩预测内部21号线大观南站出口现状

至于家长们买房最关心的教育配套,项目将建成九年一贯制中小学,但具体是什么学校暂未知,目前牛奶厂的学校的配套都比较一般,这个项目若后期有名校加持,预计会更受热捧。

周边尚未成熟,人气不足

保利天汇项目,是保利投资200多亿拿下的巨无霸旧改项目。

小新塘旧改项目,城中村涉及改造范围的权属用地面积达66.84公顷,涉及各类建筑总面积103.95万平方米,规划复建住宅计容建面59.18万平方米,规划复建经济物业计容建面30.01万平方米,而复建地块之外的融资地块计容建面达77.92万平方米。

保利天汇属于融资区

七七逛了一下,小新塘的回迁房还在如火如荼建设中,第一批回迁村民已经收楼入住(2019年5月份),但七七观察了一下,目前回迁房入住率比较低,每栋楼都有拉横幅挂出租信息的。

也正因为旧改仍然在持续推进中,目前周边还有待完善,尚未启动改造的城中村仍然有村民居住,目前村民的日常配套仍要依赖尚未旧改的村落的市场、社区医院等。整体配套偏低端。

大观中路大货车多,电动车较多

城中村的商业街菜市场按照旧改规划,若是推进顺利,待未来保利天汇收楼和整个片区成熟,区域自带的商业和配套应该能够基本满足生活需求,但这个仍需等待。

尚未启动拆迁的城中村目前的大型商圈需要去到天河万科广场或者黄村奥体商圈。

首期:最近地铁,但挨着教堂具体来说说保利天汇,即将推出的第一批产品,打造21层小高层,最大的优点是靠近地铁站,最大的缺点是挨着基督教堂,就看买家能否接受了。

从沙盘可以看出,第一期项目所在地块是独立于其他地块的,被一条内部规划路隔开,且第一期6栋楼为纯住宅,无底商。

这个设计有好有坏,好处在于安静不被打扰,坏处在于可能以后买个酱油都要去到其他地块才能购买,生活便利性有所欠缺。

售楼部已建成的底商(包括保利若比邻超市)首期主要推出的是5、6栋,户型大致相同,主要是78/79㎡的2+1房2厅1卫、95㎡的2+1房2厅2卫以及100/109㎡的3+1房2厅2卫。

这一期最值得关注的是有建面约78/79方,据说可以做到3房,但是其中小阳台房有点鸡肋,感觉放下一张床都有困难,现场销售口径是可以放下一张床,但七七觉得有难度,很大概率只能做书房,具体要看到时候板房设计情况。

78方户型图(来源:保利天汇官方微信)

价格预计5万/平,首期或有惊喜

“第一期头啖汤,肯定是有惊喜的。”七七踩盘的时候,接待七七的销售如是说,“现在是认筹阶段,交1万保证金开盘当天可以享受99折优惠。小道消息说现在已有500多个登记,而首批只有300多套。(七七提醒,若是有意向的网友,记住与开发商确认这1万能退)但是问及具体开盘时间,销售又表示不确定,“随时会开盘,具体价格要开盘当天才知道。”销售称,这个项目年底之前会开售。但按照目前现场的进度来看,可能需要加紧赶工。

即将开卖的一期建设情况

七七试探问了之后,对方表示,350万难买到最小户型78方,400万则可以,但具体价格仍未知,初步估算,项目价格大概在5万/平。据悉,项目最快会于月底开样板房。这个项目一直声称将会与琶洲旧改项目保利天悦一样,都属于“天”字系产品,走的是高端居住系列,所以小户型产品预计后期应该不会有。目前,项目周边在售一手项目仅剩下天河星作、珠江花城和兰亭盛荟,基本上也是目前天河区的几个主要一手项目,在售价格4.5-5万/平,曾经供货大区牛奶厂已经全部转入二手市场。

在奇货可居的天河,这个新盘将会成为未来天河的主要供应大盘,而其价格也颇具标杆意义,若是定价5万/平,则未来天河可能难找4字头新盘,也意味着天河新盘价格全面破5万/平,因此值得关注。你觉得这个全新项目会卖多少钱?欢迎评论留言分享。

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